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　　中國網(wǎng)地產(chǎn)訊 8月31日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》。通知提出，嚴(yán)格控制大規(guī)模拆除；嚴(yán)格控制大規(guī)模增建。確保住房租賃市場供需平穩(wěn)。不短時間、大規(guī)模拆遷城中村等城市連片舊區(qū)，防止出現(xiàn)住房租賃市場供需失衡加劇新市民、低收入困難群眾租房困難。注重穩(wěn)步實(shí)施城中村改造，完善公共服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施，改善公共環(huán)境，消除安全隱患，同步做好保障性租賃住房建設(shè)，統(tǒng)籌解決新市民、低收入困難群眾等重點(diǎn)群體租賃住房問題，城市住房租金年度漲幅不超過5%。　　以下為全文：　　各省、自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委、規(guī)劃和自然資源委、城市管理委、水務(wù)局、交通委、園林綠化局、城市管理綜合行政執(zhí)法局，天津市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委、規(guī)劃和自然資源局、城市管理委、水務(wù)局，上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、規(guī)劃和自然資源局、綠化和市容管理局、水務(wù)局，重慶市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委、規(guī)劃和自然資源局、城市管理局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局，海南省自然資源和規(guī)劃廳、水務(wù)廳：　　實(shí)施城市更新行動是黨的十九屆五中全會作出的重要決策部署，是國家“十四五”規(guī)劃《綱要》明確的重大工程項(xiàng)目。實(shí)施城市更新行動要順應(yīng)城市發(fā)展規(guī)律，尊重人民群眾意愿，以內(nèi)涵集約、綠色低碳發(fā)展為路徑，轉(zhuǎn)變城市開發(fā)建設(shè)方式，堅(jiān)持“留改拆”并舉、以保留利用提升為主，加強(qiáng)修繕改造，補(bǔ)齊城市短板，注重提升功能，增強(qiáng)城市活力。近期，各地積極推動實(shí)施城市更新行動，但有些地方出現(xiàn)繼續(xù)沿用過度房地產(chǎn)化的開發(fā)建設(shè)方式、大拆大建、急功近利的傾向，隨意拆除老建筑、搬遷居民、砍伐老樹，變相抬高房價(jià)，增加生活成本，產(chǎn)生了新的城市問題。為積極穩(wěn)妥實(shí)施城市更新行動，防止大拆大建問題，現(xiàn)將有關(guān)要求通知如下：　　一、堅(jiān)持劃定底線，防止城市更新變形走樣　　（一）嚴(yán)格控制大規(guī)模拆除。除違法建筑和經(jīng)專業(yè)機(jī)構(gòu)鑒定為危房且無修繕保留價(jià)值的建筑外，不大規(guī)模、成片集中拆除現(xiàn)狀建筑，原則上城市更新單元（片區(qū)）或項(xiàng)目內(nèi)拆除建筑面積不應(yīng)大于現(xiàn)狀總建筑面積的20%。提倡分類審慎處置既有建筑，推行小規(guī)模、漸進(jìn)式有機(jī)更新和微改造。倡導(dǎo)利用存量資源，鼓勵對既有建筑保留修繕加固，改善設(shè)施設(shè)備，提高安全性、適用性和節(jié)能水平。對擬拆除的建筑，應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定，加強(qiáng)評估論證，公開征求意見，嚴(yán)格履行報(bào)批程序。　　（二）嚴(yán)格控制大規(guī)模增建。除增建必要的公共服務(wù)設(shè)施外，不大規(guī)模新增老城區(qū)建設(shè)規(guī)模，不突破原有密度強(qiáng)度，不增加資源環(huán)境承載壓力，原則上城市更新單元（片區(qū)）或項(xiàng)目內(nèi)拆建比不應(yīng)大于2。在確保安全的前提下，允許適當(dāng)增加建筑面積用于住房成套化改造、建設(shè)保障性租賃住房、完善公共服務(wù)設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施等。鼓勵探索區(qū)域建設(shè)規(guī)模統(tǒng)籌，加強(qiáng)過密地區(qū)功能疏解，積極拓展公共空間、公園綠地，提高城市宜居度。　　（三）嚴(yán)格控制大規(guī)模搬遷。不大規(guī)模、強(qiáng)制性搬遷居民，不改變社會結(jié)構(gòu)，不割斷人、地和文化的關(guān)系。要尊重居民安置意愿，鼓勵以就地、就近安置為主，改善居住條件，保持鄰里關(guān)系和社會結(jié)構(gòu)，城市更新單元（片區(qū)）或項(xiàng)目居民就地、就近安置率不宜低于50%。踐行美好環(huán)境與幸福生活共同締造理念，同步推動城市更新與社區(qū)治理，鼓勵房屋所有者、使用人參與城市更新，共建共治共享美好家園。　　（四）確保住房租賃市場供需平穩(wěn)。不短時間、大規(guī)模拆遷城中村等城市連片舊區(qū)，防止出現(xiàn)住房租賃市場供需失衡加劇新市民、低收入困難群眾租房困難。注重穩(wěn)步實(shí)施城中村改造，完善公共服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施，改善公共環(huán)境，消除安全隱患，同步做好保障性租賃住房建設(shè)，統(tǒng)籌解決新市民、低收入困難群眾等重點(diǎn)群體租賃住房問題，城市住房租金年度漲幅不超過5%。　　二、堅(jiān)持應(yīng)留盡留，全力保留城市記憶　　（一）保留利用既有建筑。不隨意遷移、拆除歷史建筑和具有保護(hù)價(jià)值的老建筑，不脫管失修、修而不用、長期閑置。對擬實(shí)施城市更新的區(qū)域，要及時開展調(diào)查評估，梳理評測既有建筑狀況，明確應(yīng)保留保護(hù)的建筑清單，未開展調(diào)查評估、未完成歷史文化街區(qū)劃定和歷史建筑確定工作的區(qū)域，不應(yīng)實(shí)施城市更新。鼓勵在不變更土地使用性質(zhì)和權(quán)屬、不降低消防等安全水平的條件下，加強(qiáng)廠房、商場、辦公樓等既有建筑改造、修繕和利用。　　（二）保持老城格局尺度。不破壞老城區(qū)傳統(tǒng)格局和街巷肌理，不隨意拉直拓寬道路，不修大馬路、建大廣場。鼓勵采用“繡花”功夫，對舊廠區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、舊居住區(qū)等進(jìn)行修補(bǔ)、織補(bǔ)式更新，嚴(yán)格控制建筑高度，最大限度保留老城區(qū)具有特色的格局和肌理。　　（三）延續(xù)城市特色風(fēng)貌。不破壞地形地貌，不伐移老樹和有鄉(xiāng)土特點(diǎn)的現(xiàn)有樹木，不挖山填湖，不隨意改變或侵占河湖水系，不隨意改建具有歷史價(jià)值的公園，不隨意改老地名，杜絕“貪大、媚洋、求怪”亂象，嚴(yán)禁建筑抄襲、模仿、山寨行為。堅(jiān)持低影響的更新建設(shè)模式，保持老城區(qū)自然山水環(huán)境，保護(hù)古樹、古橋、古井等歷史遺存。鼓勵采用當(dāng)?shù)亟ㄖ牧虾托问剑ㄔO(shè)體現(xiàn)地域特征、民族特色和時代風(fēng)貌的城市建筑。加強(qiáng)城市生態(tài)修復(fù)，留白增綠，保留城市特有的地域環(huán)境、文化特色、建筑風(fēng)格等“基因”。　　三、堅(jiān)持量力而行，穩(wěn)妥推進(jìn)改造提升　　（一）加強(qiáng)統(tǒng)籌謀劃。不脫離地方實(shí)際，不頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳，杜絕運(yùn)動式、盲目實(shí)施城市更新。加強(qiáng)工作統(tǒng)籌，堅(jiān)持城市體檢評估先行，因地制宜、分類施策，合理確定城市更新重點(diǎn)、劃定城市更新單元。與相關(guān)規(guī)劃充分銜接，科學(xué)編制城市更新規(guī)劃和計(jì)劃，建立項(xiàng)目庫，明確實(shí)施時序，量力而行、久久為功。探索適用于城市更新的規(guī)劃、土地、財(cái)政、金融等政策，完善審批流程和標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，拓寬融資渠道，有效防范地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，堅(jiān)決遏制新增隱性債務(wù)。嚴(yán)格執(zhí)行棚戶區(qū)改造政策，不得以棚戶區(qū)改造名義開展城市更新。　　（二）探索可持續(xù)更新模式。不沿用過度房地產(chǎn)化的開發(fā)建設(shè)方式，不片面追求規(guī)模擴(kuò)張帶來的短期效益和經(jīng)濟(jì)利益。鼓勵推動由“開發(fā)方式”向“經(jīng)營模式”轉(zhuǎn)變，探索政府引導(dǎo)、市場運(yùn)作、公眾參與的城市更新可持續(xù)模式，政府注重協(xié)調(diào)各類存量資源，加大財(cái)政支持力度，吸引社會專業(yè)企業(yè)參與運(yùn)營，以長期運(yùn)營收入平衡改造投入，鼓勵現(xiàn)有資源所有者、居民出資參與微改造。支持項(xiàng)目策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)運(yùn)營一體化推進(jìn)，鼓勵功能混合和用途兼容，推行混合用地類型，采用疏解、騰挪、置換、租賃等方式，發(fā)展新業(yè)態(tài)、新場景、新功能。　　（三）加快補(bǔ)足功能短板。不做穿衣戴帽、涂脂抹粉的表面功夫，不搞脫離實(shí)際、勞民傷財(cái)?shù)恼児こ獭⑿蜗蠊こ毯兔孀庸こ獭Ｒ匝a(bǔ)短板、惠民生為更新重點(diǎn)，聚焦居民急難愁盼的問題訴求，鼓勵騰退出的空間資源優(yōu)先用于建設(shè)公共服務(wù)設(shè)施、市政基礎(chǔ)設(shè)施、防災(zāi)安全設(shè)施、防洪排澇設(shè)施、公共綠地、公共活動場地等，完善城市功能。鼓勵建設(shè)完整居住社區(qū)，完善社區(qū)配套設(shè)施，拓展共享辦公、公共教室、公共食堂等社區(qū)服務(wù)，營造無障礙環(huán)境，建設(shè)全齡友好型社區(qū)。　　（四）提高城市安全韌性。不“重地上輕地下”，不過度景觀化、亮化，不增加城市安全風(fēng)險(xiǎn)。開展城市市政基礎(chǔ)設(shè)施摸底調(diào)查，排查整治安全隱患，推動地面設(shè)施和地下市政基礎(chǔ)設(shè)施更新改造統(tǒng)一謀劃、協(xié)同建設(shè)。在城市綠化和環(huán)境營造中，鼓勵近自然、本地化、易維護(hù)、可持續(xù)的生態(tài)建設(shè)方式，優(yōu)化豎向空間，加強(qiáng)藍(lán)綠灰一體化海綿城市建設(shè)。　　各地要不斷加強(qiáng)實(shí)踐總結(jié)，堅(jiān)持底線思維，結(jié)合實(shí)際深化細(xì)化城市更新制度機(jī)制政策，積極探索推進(jìn)城市更新，切實(shí)防止大拆大建問題。加強(qiáng)對各市（縣）工作的指導(dǎo)，督促對正在建設(shè)和已批待建的城市更新項(xiàng)目進(jìn)行再評估，對涉及推倒重來、大拆大建的項(xiàng)目要徹底整改；督促試點(diǎn)城市進(jìn)一步完善城市更新工作方案。我部將定期對各地城市更新工作情況和試點(diǎn)情況進(jìn)行調(diào)研指導(dǎo)，及時研究協(xié)調(diào)解決難點(diǎn)問題，不斷完善相關(guān)政策，積極穩(wěn)妥有序推進(jìn)實(shí)施城市更新行動。　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部　　2021年8月30日　　（責(zé)任編輯：楊昊岳）

　　8月10日，住建部發(fā)布通知，就《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知（征求意見稿）》（以下簡稱“意見稿”）公開征求意見，征求意見截止時間是8月20日。　　意見稿提出，嚴(yán)格控制大規(guī)模拆除、大規(guī)模增建、大規(guī)模搬遷，確保住房租賃市場供需平穩(wěn)。同時，強(qiáng)調(diào)保留利用既有建筑，保持老城格局尺度，延續(xù)城市特色風(fēng)貌。　　對此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，意見稿的目的是要規(guī)范城市更新行為，避免大拆大建帶來新的城市問題。這也意味著舊改終于告別了急風(fēng)暴雨般的大拆大建，走向和風(fēng)細(xì)雨般的城市更新。可以預(yù)見，在意見稿的指引下，未來將實(shí)行以城市居民的真正需求為導(dǎo)向的城市更新模式。　　8月10日，住建部開始就《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知（征求意見稿）》公開征求意見。圖片來源/住建部官網(wǎng) 　　“限拆令”防止城市更新變形走樣　　實(shí)施城市更新行動是黨的十九屆五中全會作出的重要決策部署，是國家“十四五”規(guī)劃綱要明確的重大工程項(xiàng)目。自2021年以來，各地進(jìn)入城市更新的快速發(fā)展期。　　但是，城市更新行動在推進(jìn)過程中，出現(xiàn)了繼續(xù)沿用過度房地產(chǎn)化的開發(fā)建設(shè)方式，大拆大建，急功近利的傾向，有些地方隨意拆除老建筑、征遷居民、砍伐老樹、變相抬高房價(jià)、提高生活成本，產(chǎn)生新的城市問題。　　為此，住建部提出轉(zhuǎn)變城市開發(fā)建設(shè)方式，堅(jiān)持“留改拆”并舉、以保留利用提升為主，嚴(yán)管大拆大建，加強(qiáng)修繕改造，注重提升功能。　　意見稿提出，除違法建筑和被鑒定為危房的以外，不大規(guī)模、成片集中拆除現(xiàn)狀建筑，原則上老城區(qū)更新單元（片區(qū)）或項(xiàng)目內(nèi)拆除建筑面積不應(yīng)大于現(xiàn)狀總建筑面積的20%；鼓勵小規(guī)模、漸進(jìn)式有機(jī)更新和微改造，提倡分類審慎處置既有建筑；此外，嚴(yán)格控制老城區(qū)改擴(kuò)建、新建建筑規(guī)模和建設(shè)強(qiáng)度，原則上更新單元（片區(qū)）或項(xiàng)目內(nèi)拆建比不宜大于2。　　對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這是一劑“限拆令”。過去一些城市在城市更新中出現(xiàn)了激進(jìn)和急功近利的做法，違背了城市更新的規(guī)律，引起了很多問題，包括導(dǎo)致租賃房源不足和租金上漲等現(xiàn)象，此次“限拆令”比較務(wù)實(shí)。　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，意見稿的核心內(nèi)容是徹底告別大拆大建，轉(zhuǎn)向保留—利用—提升為主。這也意味著舊改終于告別了急風(fēng)暴雨般的大拆大建，走向和風(fēng)細(xì)雨般的城市更新。　　李宇嘉還表示，城市告別大拆大建，本質(zhì)上也是告別房地產(chǎn)依賴，夯實(shí)“房住不炒”，此后，因拆遷導(dǎo)致的被動式住房需求爆棚，以及規(guī)劃概念和炒作導(dǎo)致的房價(jià)租金上漲，也就不存在了。　　房租年漲幅不超5%，保障新市民、低收入者租住需求　　值得關(guān)注的是，此次意見稿兼顧到了新市民、低收入群體的租住問題。　　意見稿強(qiáng)調(diào)，不大規(guī)模、短時間拆遷城中村等城市連片舊區(qū)，導(dǎo)致住房租賃市場供需失衡，加劇新市民、低收入困難群眾租房困難；同步做好中低價(jià)位、中小戶型長期租賃住房建設(shè)，并明確住房租金年度漲幅不超過5%。　　貝殼研究院高級分析師黃卉認(rèn)為，當(dāng)前老城區(qū)、城中村占據(jù)交通、教育、醫(yī)療等資源的優(yōu)勢，并且城中村租金價(jià)格較低，住著大量的新市民、低收入困難群體。短期內(nèi)大規(guī)模拆建會帶來租賃房源的下降，導(dǎo)致整個市場的房源供給承壓，增加租客的租住成本。而意見稿的這一提法有利于緩解階段性租賃房源供需不平衡問題，平抑租金價(jià)格水平，保障新市民、低收入困難群眾等的租住需求。　　意見稿強(qiáng)調(diào)，不大規(guī)模、短時間拆遷城中村等城市連片舊區(qū)，并明確住房租金年度漲幅不超過5%。資料圖片　　此外，意見稿提出，不大規(guī)模、強(qiáng)制性搬遷居民，改變社會人口結(jié)構(gòu)，割斷人、地和文化的關(guān)系；要尊重居民安置意愿，鼓勵以就地安置為主，改善居住條件，保持鄰里關(guān)系和社會結(jié)構(gòu)，更新單元（片區(qū)）或項(xiàng)目居民就地、就近安置率不宜低于50%。　　意見稿還強(qiáng)調(diào)，不隨意拆除、遷移歷史建筑和具有保護(hù)價(jià)值的老建筑，同時保持老城格局尺度，不破壞傳統(tǒng)格局和街巷肌理，不隨意拉直拓寬道路，禁止修大馬路、建大廣場。另外，要延續(xù)城市特色風(fēng)貌，不隨意改建具有歷史價(jià)值的公園，不隨意改老地名，杜絕“貪大、媚洋、求怪”亂象。　　“這是以城市居民居住為導(dǎo)向升級的城市更新模式。”黃卉認(rèn)為，城市更新的目的是優(yōu)化城市功能、改造建筑物、保護(hù)歷史文化，最終提升城市居民的生活環(huán)境，而傳統(tǒng)的大規(guī)模拆建行為則可能會破壞城市獨(dú)特的風(fēng)貌，打破居民原有的生活狀態(tài)，帶來居住成本的升高。　　愿景集團(tuán)城區(qū)更新事業(yè)部總經(jīng)理劉楚表示，從目前來看，意見稿既是對中央戰(zhàn)略決策的進(jìn)一步深化、實(shí)化和細(xì)化，也是堅(jiān)持問題導(dǎo)向、針對城市更新實(shí)踐中大拆大建等變形走樣問題提出的底線要求。意見稿通過嚴(yán)格控制大規(guī)模拆除、大規(guī)模增建、大規(guī)模搬遷，以及保留利用既有建筑、保持老城格局尺度、延續(xù)城市特色風(fēng)貌等系統(tǒng)化舉措，讓城市更新的邊界更加清晰、方向更加明確、內(nèi)容更加聚焦。　　城市更新由“開發(fā)方式”轉(zhuǎn)向“經(jīng)營模式” 　　值得注意的是，意見稿著重強(qiáng)調(diào)加強(qiáng)統(tǒng)籌謀劃，目的是為了不忽視地方實(shí)際和居民意愿，改變此前頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳，運(yùn)動式、盲目實(shí)施城市更新。與此同時，不沿用過度房地產(chǎn)化的開發(fā)建設(shè)方式、片面追求規(guī)模擴(kuò)張帶來的短期效益和經(jīng)濟(jì)利益，而是鼓勵推動由“開發(fā)方式”向“經(jīng)營模式”轉(zhuǎn)變，探索政府引導(dǎo)、市場運(yùn)作、公眾參與的可持續(xù)模式。　　意見稿還要求，加快補(bǔ)足功能短板，“不做穿衣戴帽、涂脂抹粉的表面功夫，不搞脫離實(shí)際、勞民傷財(cái)?shù)恼児こ毯托蜗蠊こ蹋灰匝a(bǔ)短板、惠民生為更新重點(diǎn)，聚焦居民急難愁盼的問題訴求。” 　　對此，劉楚認(rèn)為，意見稿對政府、金融機(jī)構(gòu)、企業(yè)等城市更新主要參與方提出了更高的要求，各方需要圍繞提質(zhì)增效、高質(zhì)量發(fā)展目標(biāo)，共同打造一個漸進(jìn)式、運(yùn)營化、可持續(xù)性的城市更新完備體系。政府用好政策指揮棒，有效整合存量資源、規(guī)劃資源、土地資源、財(cái)稅資源、市場資源、文化資源等多種資源，完善組織機(jī)制和工作流程，指導(dǎo)培育一批規(guī)模化城市更新企業(yè)，為城市更新提供活力涌流的政策環(huán)境及法治保障。　　劉楚表示，對于社會資本來說，更為緊迫的是轉(zhuǎn)變發(fā)展理念，真正從“賺大錢快錢”向“賺小錢慢錢”轉(zhuǎn)軌，充分發(fā)揮企業(yè)的創(chuàng)新優(yōu)勢和市場機(jī)制優(yōu)勢，圍繞資金融通、項(xiàng)目策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)施工、運(yùn)營服務(wù)等關(guān)鍵環(huán)節(jié)增強(qiáng)自身核心能力，善于在發(fā)展新業(yè)態(tài)、新場景、新功能中打造“微利可持續(xù)”的商業(yè)模式，提供一體化推進(jìn)的“全鏈條”和“全周期”服務(wù)。　　李宇嘉認(rèn)為，在新的城市更新模式下，未來區(qū)域開發(fā)轉(zhuǎn)向區(qū)域運(yùn)營后，公共服務(wù)短板全面補(bǔ)上，舊區(qū)避免了衰敗，住房功能配套更加齊全，存量住房供應(yīng)有效提升，將會成為歷史文化烙印深厚、功能復(fù)合的新區(qū)域，這也是未來住房供給側(cè)改革的重要部分。　　“相信意見稿推出后，各地城市更新的具體操作有所轉(zhuǎn)變。尤其是大拆大建的模式會得到糾正，有助于后續(xù)城市更新行動的規(guī)范和健康發(fā)展。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。　　黃卉也認(rèn)為，意見稿將優(yōu)化和完善城市更新的規(guī)劃和行動，“相信意見稿出臺后，各地需要完善城市更新頂層規(guī)劃，穩(wěn)步有效推進(jìn)城市更新工作。升級后的城市更新模式，以城市居民的真正需求為導(dǎo)向，逐步完善城市功能，提升城市人居環(huán)境。” 　　（責(zé)任編輯：王怡）

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